开放封闭小区，如何保障业主利益

作者：陈根律师

中共中央国务院近日印发《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，《意见》提出，新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。我们暂时不讨论如何新建住宅小区的问题。

今天我们讨论一下，如何根据《意见》的规定逐步打开已建成的封闭小区，又如何才能不损害业主的利益。

“打开已建成的封闭小区”到底是什么意思呢？简单的说就是将小区的围墙拆除，将小区与外界大通，外界的车辆可以随意穿越小区，就像过大马路一样。也就是要将“私人领地”变为“公共领地”，那么在将“私人领地”变为“公共领地”的过程中如何保护业主的利益？是否需要经过全体业主的同意？

在这之前，我们先看一下我国的《物权法》就这个方面是怎么规定的。根据我国《物权法》第四条的规定“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯”。第七十条、七十二条、七十三条的规定业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；建筑区划内的道路、其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于全体业主共有。

简单的说，就是小区内除了业主专有部分外的所有设施（比如道路、车位、绿化等）都是全体业主的“私人财产”。而这些“私人财产”是受物权法保护的，任何单位和个人不得侵犯。但是，现在国务院新出台的《意见》就是要将这些“私人财产”公共化。那么这必将涉及业主的“个人利益”。那么要如何保护业主的利益呢？要知道当时，业主买房子的时候，已经将“公共设施”、“公共土地”的钱给出了。

从一定的程度上看，这个与现有的“土地征收”有一定的相识性。那么是否可以参照“土地征收”的相关规定处理呢？另外，作为“被征收方”的业主们，如何行使表决权？如果表决不通过，是否可以不同意打开小区？因为必将我国《物权法》赋予了业主这个权利，而《意见》在法律位阶上是不能对抗《物权法》的。

中央希望将城市空间和资源发挥出最大效益，减少城市土地的浪费、缓解城市拥堵的观点是正确，个人也是表示受到支持的。但是，个人任然觉得，“打开已建成的封闭住宅”这样的做法，仍存在较大障碍，要想彻底落实《意见》还有许多路要走。